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Informations

Assurances des loyers Impayés

Ce que couvrent les garanties :

Les garanties s'appliquent aux locaux à usage d'habitation ou mixte (habitation/professionnel), sis en France Continentale dont le loyer charges et taxes comprises est inférieur à 2.300 € par mois. Elles se décomposent comme suit :

1. Les loyers impayés :

L’Assureur s’engage, en cas de non paiement par le locataire, à rembourser au propriétaire, le montant des loyers, charges et taxes récupérables déclarés, ou indemnités d’occupation sur la base du montant ayant servi au calcul de la prime d’assurance même si l’indemnité d’occupation est fixée à une somme différente par un tribunal.
Cette garantie se poursuit jusqu’au départ du locataire et à la reprise officielle des locaux dans les conditions et limites du contrat.
Elle s’exerce dans la limite d’un plafond d’indemnités équivalent à 24 mois de loyer charges et taxes comprises par sinistre. Ce plafond inclus les frais pouvant être exposés au titre de la Protection Juridique ci-après mentionnée.

2. La protection juridique du bailleur :

La protection juridique est limitée aux actions relevant du contentieux locatif, découlant de la location du lot assuré et ne s’exercera que devant les juridictions en France Métropolitaine.
L’Assureur prendra en charge les honoraires d’huissier et/ou d’Avocat, ainsi que les frais de procédures judiciaires taxables exposés pour parvenir au recouvrement des loyers, charges et taxes, ou à l’expulsion du locataire, ou au recouvrement des sommes exposées pour la remise en état des locaux suite à des dégradations immobilières.
Cette garantie ne comporte aucun plafond d’indemnités spécifique, mais les débours qu’elle génèrera seront comptabilisés dans le plafond fixé pour la garantie Loyers impayés ci-dessus mentionné. Il sera fait application sur tout litige d’une franchise de 150 €.

3. Les dégradations immobilières :

L’Assureur s’engage à garantir le paiement des dégradations immobilières causées par le locataire et constatées à son départ par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement (ou en cas d’imposibilité par Huissier de Justice), dans les conditions et limites prévues au contrat avec un plafond d’indemnités équivalent par sinistre à quatre mois de loyers charges et taxes comprises.

Condition générale pour votre contrat d'Assurance à titre d'exemple

NOTICE D’INFORMATIONS CONTRAT GROUPE OUVERT N° 3.530.600

Ce document constitue un résumé du contrat groupe ouvert Loyers Impayés, Protection Juridique du Bailleur, Dégradations Immobilières référencé 3.530.600 souscrit par ATM – 3 Rue Michel VIELLE – BP 146 – 72303 SABLE CEDEX , auprès de CORNHILL FRANCE, réservé aux propriétaires bailleurs ayant confié la recherche d’un locataire et l’établissement de leur bail à un professionnel de l’immobilier, et ayant expressément sollicité leur adhésion audit contrat en  retournant dûment complétée la demande d’adhésion imprimée au recto du présent document.

◊	Ce que couvrent les garanties :
	Les garanties s'appliquent aux locaux à usage d'habitation ou mixte (habitation/professionnel), sis en France Continentale dont le loyer charges et taxes comprises est inférieur à 2.300 € par mois. Elles se décomposent comme suit :
1.	Les loyers impayés :
		L’Assureur s’engage, en cas de non paiement par le locataire, à rembourser au propriétaire, le montant des loyers, charges et taxes récupérables déclarés, ou indemnités d’occupation sur la base du montant ayant servi au calcul de la prime d’assurance même si l’indemnité d’occupation est fixée à une somme différente par un tribunal. 
		Cette garantie se poursuit jusqu’au départ du locataire et à la reprise officielle des locaux dans les conditions et limites du contrat.
		Elle s’exerce dans la limite d’un plafond d’indemnités équivalent à 24 mois de loyer charges et taxes comprises par sinistre. Ce plafond inclus les frais pouvant être exposés au titre de la Protection Juridique ci-après mentionnée.
2.	La protection juridique du bailleur :
		La protection juridique est limitée aux actions relevant du contentieux locatif, découlant de la location du lot assuré et ne s’exercera que devant les juridictions en France Métropolitaine.
		L’Assureur prendra en charge les honoraires d’huissier et/ou d’Avocat, ainsi que les frais de procédures judiciaires taxables exposés pour parvenir au recouvrement des loyers, charges et taxes, ou à l’expulsion du locataire, ou au recouvrement des sommes exposées pour la remise en état des locaux suite à des dégradations immobilières.
		Cette garantie ne comporte aucun plafond d’indemnités spécifique, mais les débours qu’elle génèrera seront comptabilisés dans le plafond fixé pour la garantie Loyers impayés ci-dessus mentionné. Il sera fait application sur tout litige d’une franchise de 150 €.
3.	Les dégradations immobilières : 
		L’Assureur s’engage à garantir le paiement des dégradations immobilières causées par le locataire et constatées à son départ par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement (ou en cas d’imposibilité par Huissier de Justice), dans les conditions et limites prévues au contrat avec un plafond d’indemnités équivalent par sinistre à quatre mois de loyers charges et taxes comprises. 
	LES GARANTIES PROTECTION JURIDIQUE, DETERIORATIONS IMMOBILIERES NE SERONT PAS ACQUISES DANS L’HYPOTHESE OU LA GARANTIE LOYERS IMPAYES NE LE SERAIT PAS. 

◊	Quelles sont les obligations du propriétaire ?
A/ Pour un nouveau locataire (ou dans les lieux depuis moins de trois mois)
	Le propriétaire devra passer par un professionnel de l’immobilier pour rechercher un locataire et pour procéder à l’établissement d’un bail conforme à la législation en vigueur contenant une clause résolutoire et le faire signer par le(s) locataire(s).
	Le propriétaire devra s’assurer que le locataire est en mesure d’assumer ses obligations. Pour ce faire, il devra, avant la signature du bail :
	•	avoir obtenu les renseignements concernant le(s) locataire(s) et sa caution éventuelle ainsi que les justificatifs de solvabilité, savoir
	–	pour les salariés : les photocopies des trois derniers bulletins de salaire du (des) locataire(s) 
	–	pour les non salariés (artisans, commerçants, professions libérales ainsi que pour les salariés payés en tout ou partie à la commission) : les deux derniers avis d’imposition
	–	pour les retraités :
	•	depuis moins de trois ans : la notification de droit faite par la caisse de retraite et les deux derniers décomptes d’arrérages,
	•	depuis plus de trois ans : les deux derniers avis d’imposition sur le revenu.
	•	avoir vérifié que le(s) locataire(s) est (sont) titulaire(s) d’un contrat de travail à durée indéterminée, et que le montant des loyers et charges mensuels ne représente pas plus de 33 % du revenu mensuel net professionnel permanent du(des) locataire(s).
	Ne seront pas pris en considération dans ce calcul, les primes occasionnelles, allocations ou prestations en tous genres, les pensions alimentaires et d’une manière générale tout ce qui ne présente pas le caractère d’un revenu fixe professionnel régulier permanent.
	La caution solidaire d’une personne physique, par acte établi conformément à la loi, sera exigée dans les cas suivants :
	•	lorsque le montant des loyers et des charges mensuels sera supérieur à 33% des revenus nets fixes professionnels permanents du locataire (sans toutefois pouvoir dépasser 50% car dans ce cas la garantie ne saurait être acquise)
	•	pour les locataires diplomates, personnel d’ambassades ou de consulats, gens du spectacle, travailleurs temporaires, étudiants, frontaliers, salariés en contrat à durée déterminée, ou en période d’essai.
	La personne se portant caution devra avoir sa résidence fiscale en France Continentale, présenter les mêmes justificatifs et répondre aux mêmes conditions de solvabilité (33%) que le locataire. Les revenus locataire/caution ne se cumulent pas pour le calcul de la marge de solvabilité.

B/ Pour un locataire en place depuis plus de trois mois
	Lorsqu’à la prise d’effet de la garantie, un bail est en cours depuis plus de trois mois, la garantie ne sera acquise à l’assuré que :
	•	si le locataire est à jour du paiement de ses loyers, charges et taxes, et qu’il n’a connu aucun incident de paiement dans les douze mois qui précèdent la date d’effet de la garantie. 
	•	moyennant l’application d’une période de carence absolue de trois mois à compter de la mise en garantie du lot concerné. Tout sinistre prenant naissance au cours de cette période de trois mois ne saurait être pris en charge et ce dans sa totalité. 
	DANS TOUS LES CAS LE DOSSIER DE LOCATION EST TENU A LA DISPOSITION DE L’ASSUREUR QUI SE RESERVE LE DROIT DE TOUT CONTROLE A POSTERIORI.

◊	Ce que ne couvrent pas les garanties :
	•	les loyers supérieurs à 2.300 € par mois charges et taxes comprises,
	•	les locations saisonnières, les logements de fonction, les meublés, les garages isolés, les baux ruraux, les baux professionnels, les baux commerciaux, les logements loués à des personnes morales pour y loger des personnes physiques dans le cadre de son activité sociale.
	Sont également exclus : 
	•	au titre de la protection juridique : les litiges avec des tiers au contrat de location, la copropriété et d'autres copropriétaires, les frais de garde meubles, les amendes et condamnations éventuelles prononcées à l'encontre du propriétaire tant en principal caution, qu'en dommages et intérêts et frais irrépétibles, les honoraires de résultats, les condamnations au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile
	•	au titre des dégradations immobilières : le défaut d’entretien ou l’usure normale des biens immobiliers et embellissements, les dommages causés aux biens mobiliers et aux éléments de cuisine intégrée, les aménagements extérieurs et espaces verts, l’absence d’état des lieux.

◊	Quand y-a-t’il sinistre ?
	•	lorsque deux termes de loyers restent impayés à leur échéance
	•	lorsqu’un problème d’ordre juridique touchant aux baux ou à la législation des loyers survient avec le locataire
	•	lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations immobilières du fait du locataire

◊	Que faire en cas de loyers impayés ?
	Si des loyers, charges, taxes ne sont pas réglés dans les délais et formes prévus au bail, le propriétaire devra procéder comme suit :

	Jour J	Date d'exigibilité du loyer

	Jour J + 25 jours	Envoi d’une relance en lettre simple au(x) locataire(s)

	Jour J + 40 jours	Envoi d’une mise en demeure recommandée avec accusé de réception au(x) locataire(s) et à sa caution éventuelle

	Jour J + 50 jours	Demande de délivrance à un Huissier de Justice d’un commandement de payer au locataire, visant et reproduisant la clause résolutoire prévue au bail, ainsi qu’à la caution éventuelle dans les quinze jours du commandement délivré au locataire.

	Commandement	Déclaration du sinistre à l’Assureur et envoi des pièces du dossier mentionnées
	+ 30 jours	ci-dessous.

	•	le n° du contrat et de son adhésion
	•	son nom, prénom, état civil complet, adresse
	•	le nom du locataire
	•	copie complète du bail 
	•	copie de l’acte de caution
	•	la copie du dossier de location comprenant les justificatifs de solvabilité du locataire et de sa caution (copie des bulletins de salaire ou avis d’imposition)
	•	le décompte exact des sommes dues
	•	la copie de la lettre de rappel simple et de celle recommandée adressées au(x) locataire(s) ainsi qu’à la caution
	•	tous les documents ou informations utiles à l’instruction de l’affaire ou pouvant permettre une solution rapide et efficace du litige (RIB, etc...)
	Il conviendra d’aviser l’Assureur de tous règlements ultérieurs modifiant le compte du locataire, et de lui transmettre copie des courriers reçus concernant le sinistre.

◊	Comment s’effectue l’indemnisation des loyers impayés ?
	Pour obtenir le premier règlement d’indemnités à la fin du quatrième mois impayé, le propriétaire adressera à l’Assureur un compte actualisé des sommes dues par le locataire. L’indemnité versée prendra en compte les loyers dus depuis le premier impayé; les indemnités seront ensuite versées trimestriellement à réception d’un compte actualisé.
	A l’occasion de chaque sinistre, quel qu’en soit le montant, le propriétaire assuré conservera à sa charge une somme équivalente au montant du dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans les lieux, avec un minimum par sinistre de deux mois de loyers hors charges et taxes si le dépôt de garantie n’a pas été perçu ou perçu partiellement. Ce montant sera déduit en fin de sinistre.

◊	Que faire en cas de problème d’ordre juridique ?
	 Pour des questions juridiques concernant les rapports entre bailleur et locataire, il suffit que l'assuré téléphone à la Compagnie qui l'informera de ses droits et obligations.

◊	Que faire en cas de dégradations immobilières ?
	•	réunir les mêmes pièces qu’en cas d’impayés pour permettre à la compagnie de contrôler la garantie (bail, justificatif de solvabilité...),
	•	réunir les états des lieux, d'entrée et de sortie, établis contradictoirement, ou en cas d’impossibilité par Huissier de Justice,
	•	faire dresser un devis pour les réparations à effectuer,
	•	adresser le tout à la compagnie, accompagné de la fiche de renseignements du locataire,
	•	attendre l'accord de la Compagnie pour faire effectuer les travaux.

◊	Comment s’effectue l’indemnisation des dégradations immobilières ?
	L’Assureur règlera le montant des travaux sur lesquels il aura donné son accord, dès réception de la facture correspondante. 
	Ce versement s’effectuera sous déduction d’un montant équivalent au montant du dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans les lieux, avec un minimum par sinistre de deux mois de loyers hors charges et taxes si le dépôt de garantie n’a pas été perçu ou perçu partiellement, sauf si ce montant a déjà été déduit par l’Assureur dans le cadre des loyers impayés comme mentionné ci-dessus.

◊	Déchéance de garantie
	Le propriétaire assuré sera déchu de tout droit à indemnité sur le sinistre en cause :
	•	Pour déclaration tardive du sinistre, s’il ne se conforme pas aux délais ci-dessus mentionnés et qu’il en résulte un préjudice pour l’Assureur,
	•	S’il ne remplit pas les obligations mises à sa charge concernant la constitution du dossier de location et la sélection des locataires, 
	•	S’il passe une convention ou une transaction avec le locataire sans l’accord préalable de l’Assureur.
	•	En cas de fausses déclarations intentionnelles, d’emploi comme justificatifs de documents inexacts ou d’usage de moyens frauduleux.

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